L’accession à la propriété est-elle encore plus hors de portée pour les New-Yorkais ?

Jennifer Kopp a décidé très tôt, alors qu’elle grandissait dans un logement public dans le quartier de Sheepshead Bay à Brooklyn, qu’elle serait la première de sa famille à posséder une maison.

Cet automne, cet objectif a semblé se rapprocher : après plus de 20 ans de location, Mme. Kopp a été approuvée pour un programme qui aiderait à couvrir un acompte si elle trouvait une place d’ici décembre.

Le programme géré par la ville, appelé HomeFirst, est conçu pour fournir un prêt pouvant atteindre 100 000 $ aux premiers acheteurs qui sont des résidents de New York avec des revenus limités. Une famille de quatre personnes qui gagne moins de 106 000 $ environ pourrait être admissible et le prêt peut être annulé si le bénéficiaire conserve la maison comme résidence principale, entre autres exigences.

Mais Mme. Kopp, 42 ans, assistant d’enseignement avec un jeune fils, a rapidement rencontré des problèmes. Les prix étaient hors de sa portée, poussés à la hausse par une frénésie d’achat pandémique qui a laissé très peu de maisons sur le marché. Les taux d’intérêt, à leur plus haut niveau en deux décennies, ont rendu les hypothèques trop chères. M / s. Kopp, qui gagne environ 45 000 dollars par an dans une école publique de Brooklyn, devra peut-être emprunter sur ses fonds de retraite ou abandonner la recherche.

“Cela rend une personne qui vit d’un chèque de paie à l’autre, essayant simplement de réaliser une petite tranche de ce qu’elle aurait autrefois appelé le” rêve américain “- cela le rend littéralement impossible”, a-t-elle déclaré.

L’achat d’un logement est devenu de plus en plus difficile pour de nombreux Américains, compte tenu de ces pénuries généralisées de logements et des fluctuations économiques. Mais les défis peuvent être les plus extrêmes à New York, où des résidents comme Mme. Kopp devra peut-être reporter le rêve indéfiniment.

Le taux d’accession à la propriété de la ville d’un peu plus de 31 %, ce qui est à peu près le même que le chiffre de 2011, représente environ la moitié du nombre national et moins que presque toutes les autres grandes villes américaines. Entre le deuxième trimestre de 2019 et 2022, alors que le prix d’une maison typique a atteint près de quatre fois le revenu familial médian à l’échelle nationale, le prix d’une maison à New York est resté plus de neuf fois ce niveau, selon la Federal Reserve Bank of New York.

La situation renforce les inquiétudes concernant la santé à long terme de la ville : à mesure que la propriété devient de plus en plus hors de portée, les disparités raciales de richesse pourraient être exacerbées et davantage de familles de la classe moyenne et ouvrière pourraient être chassées.

“C’est l’un de ces problèmes difficiles et difficiles auxquels nous devons nous attaquer, sinon nous allons nous retrouver avec une ville qui n’est abordable que pour les très, très riches”, a déclaré Christie Peale, directrice générale et directrice exécutive du Center for New York City Neighborhoods, un groupe à but non lucratif qui pousse à l’accession à la propriété abordable.

La grande proportion de locataires de la ville reflète d’autres villes et reflète les “énormes flux” de personnes qui vont et viennent, en particulier les jeunes et les personnes de passage attirées par les opportunités d’emploi et la vie culturelle de la ville, a déclaré Mark Willis, chercheur principal en politique à l’université de New York. Furman centre.

“L’accession à la propriété a moins de sens si vous n’êtes pas là pour le long terme”, a-t-il déclaré.

Les maisons qui sont construites ont tendance à être plus chères en raison des coûts élevés des terrains et du développement, a déclaré Jonathan Miller, président de Miller Samuel, une société d’évaluation et de conseil en immobilier.

Presque tout est plus cher maintenant, en grande partie à cause de la pénurie de logements dans la ville. Mais les fluctuations économiques et sociales pendant la pandémie ont aggravé la situation.

“Vous avez eu une énorme montée des prix des maisons, aggravée par une énorme montée des taux d’intérêt”, a déclaré Laurie Goodman, membre de l’institut et fondatrice du Housing Finance Policy Center de l’Urban Institute, un organisme de recherche à but non lucratif. “Le résultat a été une énorme augmentation de l’inabordabilité.”

Le revenu requis pour s’offrir une maison, par exemple, dans le tiers médian du marché de la région de New York en septembre 2019 était d’environ 117 450 $, en supposant une hypothèque à taux fixe de 30 ans, selon une analyse du Harvard Joint Center for Housing. Études. Cela a bondi de plus de 59% pour atteindre près de 187 000 dollars en septembre 2022.

Frederick Ferby Jr., 33 ans, a grandi avec sa mère dans un appartement des Rockaways dans le Queens, qui avait des problèmes récurrents de parasites et d’autres problèmes. Son père a eu du mal à entretenir et à rembourser le prêt d’une maison en Jamaïque.

Ces expériences ont influencé M. Le choix de Ferby d’où acheter une maison.

Ingénieur en informatique, il paie des frais mensuels inférieurs au marché d’environ 700 $ pour un appartement à Fort Greene, Brooklyn, et pourrait se permettre une hypothèque mensuelle d’environ 2 000 $. Il a regardé quelques endroits dans le Bronx qui correspondaient à sa gamme de prix, mais aucun ne semblait assez grand pour le prix.

« Trouver quelque chose de décent, du moins dans les arrondissements, c’est difficile », dit-il. Il envisage maintenant de déménager dans le New Jersey.

Le maire Eric Adams a fait de la promotion de «l’accession à la propriété abordable» – et de la tentative de combler les disparités de richesse raciale – un élément clé de son programme de logement. Le taux d’accession à la propriété pour les résidents noirs est d’environ 27 %, et pour les résidents hispaniques et latinos, il est d’environ 17 %, bien en deçà du taux de 42 % pour les New-Yorkais blancs.

Lorsque le maire a annoncé son plan de logement plus tôt cette année, il a déclaré qu’il voulait “remettre le rêve d’accession à la propriété entre les mains des travailleurs et rappeler aux New-Yorkais que quitter cette ville n’est pas une option”.

On ne sait pas si les acheteurs de maisons noirs et latinos ont été blessés ou aidés par les récents changements sur le marché. Certaines données montrent que dans l’État de New York et à l’échelle nationale, le taux d’accession à la propriété des locataires noirs et latinos a augmenté entre 2019 et 2021, probablement en partie à cause des taux d’intérêt bas au début de la pandémie.

Au cours du dernier exercice financier, la ville a dépensé 9 millions de dollars pour aider les gens à faire des versements initiaux et a aidé à financer les rénovations de plus de 120 maisons unifamiliales à quatre familles, dans le cadre d’un accent plus large sur l’accession à la propriété.

Mais les efforts sont encore en deçà du type d’investissements publics transformateurs qui pourraient augmenter de manière significative les taux d’accession à la propriété. Certains défenseurs et politiciens de gauche appellent à un investissement beaucoup plus élevé et à la création de nouvelles formes de logements multifamiliaux appartenant à des locataires et des voisins ou à des organisations à but non lucratif.

Il y a des compromis aux investissements gouvernementaux dans l’accession à la propriété, reconnaissent les défenseurs du logement.

Parce que le coût d’achat est si élevé, cela signifie que les fonds publics peuvent ne pas atteindre beaucoup de gens en tant que programmes de location ciblés. Permettre aux gens de créer de la richesse signifie essentiellement qu’une maison a été appréciée et n’est plus aussi bon marché qu’elle l’était autrefois.

“Le défi pour le gouvernement est : comment investir dans une propriété abordable d’une manière abordable pour les générations prospères ?” M / s. dit Péale.

Sans aide supplémentaire, avoir un logement reste hors de portée pour beaucoup.

Jewel Ghosh, originaire du Bangladesh, est venu à New York en 2014 en raison de sa grande population immigrée et de ses transports en commun robustes.

M. Ghosh, un médecin, a vécu dans un sous-sol avant d’emménager dans un appartement de deux chambres à Ozone Park, Queens, cet été. Il y vit maintenant avec ses parents, sa femme et son petit garçon.

Il a cherché un endroit plus grand pour acheter. Mais comme un employé du service de santé de la ville gagne environ 70 000 dollars par an et fait vivre toute sa famille avec ce revenu, il a déclaré qu’il ne pouvait pas se permettre les 700 000 dollars qu’il voyait sur le marché.

“C’est mon opinion personnelle qu’il n’y a pas d’équilibre entre les revenus et les dépenses”, a déclaré M. dit Gosh. “L’un des besoins fondamentaux – vivre – est très difficile.”

Formes. Kopp, l’assistante d’enseignement, ne pas pouvoir s’offrir une maison est l’une des raisons pour lesquelles elle rêve de quitter la ville. Mais elle a peur de déraciner sa vie et celle de son fils.

“J’ai une pension municipale, j’ai des prestations de santé et j’ai la sécurité de l’emploi”, a-t-elle déclaré.

Mais elle a ajouté: “J’aimerais vraiment quitter New York.”

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